Per pandemiją, kai gyvenimai užsisklendė tarp keturių sienų, pajautėme, kad būstai, kuriuose sėdime, turi būti erdvesni ir geresnės kokybės. Vėliau, prasidėjus karui Ukrainoje, išaugusios šildymo ir elektros sąskaitos leido pajusti tikrąją stringančio renovacijos proceso kainą. Nors, anot naujausio Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacijos (EBPO) tyrimo, Lietuvos gyventojų išlaidos būsto reikmėms yra santykinai mažos, didelė jų dalis gyvena itin prastos kokybės būstuose. Be to, anot tyrėjų, šėšėlyje pasislėpusi privačios nuomos rinka ir savivaldybės būsto trūkumas ženkliai apriboja prieinamo būsto galimybes sunkiai besiverčiantiems.
Idant Lietuvos būsto rinka taptų sveikesnė, EBPO siūlymu, reikia aktyvesnės būsto politikos, kuri daugiau pinigų ir teisių perleistų savivaldybėms. Pastangų žengti šia kryptimi esama – nuo šių metų valstybinės žemės valdymas (įskaitant nuomą ir sklypų formavimą) perleistas savivaldybėms. Rudenį pateiktas naujo NT mokesčio projektas irgi numatė, kad surinkti pinigai teks savivaldybėms. Jis, žinoma, netruko užstrigti politinėse peripetijose.
Lietuvai taip pat sulaukus rekomendacijos efektyviau naudoti valstybinę žemę socialinio ir įperkamo būsto fondo vystymui, apie planus ir ligšiolinius darbus šioje srityje Daumantas Skinkys pakalbino savivaldybės įmonės „Vilniaus miesto būstas“ (VMB) direktorę Rositą Žibelienę.
Pradėkime nuo paprasto klausimo – kuo užsiima ir kokius tikslus sau kelia VMB?
Mes administruojame savivaldybei priklausančias gyvenamąsias patalpas, taip pat jas prižiūrime bei teikiame vilniečiams paramą būstui įsigyti ar išsinuomoti. Čia pirmiausia kalbu apie socialinio būsto ir nuomos mokesčio dalies kompensacijų administravimą.
Iš esmės, mes siekiame vilniečiams teikti savalaikę ir prieinamą paramą būstu. Taip pat norime akcentuoti, kad gyventojams suteikiamas socialinis būstas turėtų būti suprantamas kaip „tarpinė stotelė“, ir tai yra tik viena iš būsto paramos formų.
Kuo skiriasi socialinis ir municipalinis būstas? Kokį vaidmenį šios būsto formos turėtų vaidinti ateityje?
Dabartinės būsto paramos formos yra aiškiai apibrėžtos įstatyme. Pirmiausia tai – subsidijos būstui įsigyti, taip pat išperkamoji nuoma, kuri gali būti kompensuojama iš valstybės biudžeto. Antra – parama būstui išsinuomoti. Yra nustatytos dvi tokios paramos formos: socialinis būstas ir būsto nuomos mokesčio dalies kompensacijos.
Įstatymas taip pat kalba apie atskirus – socialinio ir savivaldybės būsto – tipus. Visuomenę dažnai girdime vartojant municipalinio būsto sąvoką. Jeigu verstume tiesiogiai, tai savivaldybės būstas būtų jo atitikmuo. Vis dėlto, šiandien savivaldybės būstas Lietuvoje nėra tai, ką įprastai matome vertindami tarptautines patirtis.
Socialinis būstas yra teikiamas asmenims, kurie turi ribotas pajamas ir neturi kito, bent minimalius kokybės reikalavimus atitinkančio, būsto. O municipalinį (tiksliau tariant – savivaldybės) būstą kaip formą turime paveldėtą iš 90-ųjų metų, kai vyko būsto privatizacija. Tuomet būstas, kuris nebuvo privatizuotas pagal tuo metu galiojančius įstatymus, buvo suteiktas gyventojams nuomos pagrindais. Šių būstų nuomos sutarčių sąlygų keisti negalime.
Šiandien Vilniuje socialinio būsto fondas yra auginamas, o savivaldybės būsto fondą siekiame šiek tiek mažinti. Tai leidžia ir įstatymas – jis numato galimybę savivaldybės būsto gyventojams pirkti juos už rinkos kainą. Tad ir turime tokį ratą: šiandien parduodame vis daugiau savivaldybės būstų, o pardavimo pajamos yra tiesiogiai nukreipiamos socialinio būsto fondo plėtrai.
Kalbant apie municipalinį būstą, tokios sąvokos įstatyme dabar nėra. Tačiau, orientuojantis į ateitį, turime įvairių lūkesčių. Akivaizdu, kad tokio fondo atsiradimas būtų dar viena būsto paramos forma vilniečiams. Galbūt tai būtų būstas tokių profesijų atstovams kaip medikai, pedagogai, socialiniai darbuotojai, gaisrininkai, policininkai ir panašiai. Taip galėtume pritraukti atitinkamos profesijos žmones į tas sritis, kuriose juntamas didelis jų trūkumas.
Kuriomis jūsų teikiamos būsto paramos priemonėmis gyventojai šiuo metu naudojasi plačiausiai?
Aiškią didėjimo tendenciją matome būsto nuomos mokesčio kompensacijų teikime. Paslauga populiarėja, nes kompensacija gali naudotis ir asmenys, kurie atitinka šiek tiek aukštesnę pajamų ribą, negu yra nustatyta socialiniam būstui. Štai 2023 metais jau turėjome 6 tūkst. šios paslaugos gavėjų, o per metus paslaugos gavėjų skaičius išaugo beveik tris kartus. Prie šio skaičiaus itin prisidėjo ir atvykę ukrainiečiai.
Taip pat nuomojame socialinius būstus. 2022 m. turėjome 1606 asmenis, įrašytus į socialinio būsto eilę, o per 2023 m. mums pavyko išnuomoti tik 145 socialinius būstus – ir tai yra vienas didžiausių skaičių per praėjusius trejus metus. Tad akivaizdu, kad šiuo metu siūlomų socialinių būstų skaičius neužtikrina jų paklausos.
Tikėtina, kad daugelis socialinio būsto laukiančių asmenų naudojasi kita paramos forma. Kartais netgi pateikus socialinio būsto pasiūlymą šeimai, kuri jau sulaukė eilės, socialinio būsto atsisakoma, nes ji šiuo metu turi palankesnes sąlygas naudotis būsto nuomos kompensacija. Tad, iš tiesų, galbūt ir yra naudojimosi šita situacija. Tam šiuo metu kartu su Socialinės apsaugos ir darbo ministerija ieškome atsakymų.
Kalbant apie paramą būstui įsigyti, pastaruoju laikotarpiu taip pat kreipiasi vis daugiau žmonių. Žmonės vis daugiau sužino apie paramos formas ir drąsiau jomis naudojasi.
Tyrimai rodo, kad nuomos ar paskolos įmokas kompensuojančios paramos priemonės dažniausiai turi atvirkštinių padarinių – užuot pagerinusios būsto įperkamumą, jos skatina paklausą ir taip toliau kursto kainų augimą. Be to, kyla ir viešų lėšų švaistymo rizika – paramos pinigai galiausiai atsiduria bankų ir nuomotojų rankose, o nėra investuojami į viešąjį turtą. Ar nematote panašių rizikų savo veikloje?
Taip, mes pastebime savo veikloje ir neigiamų tendencijų. Pavyzdžiui, galiu paminėti vieną atvejį, kai asmeniui mėnesio kompensacijos dydis siekė 78 eurus ir jis nuomojosi kambarį bute už maždaug 100 eurų. Bėgant metams ir dėl indeksacijos augant kompensacijos dydžiui, tam asmeniui už tą patį kambarį galiausiai buvo pradėta skirti maksimali 210 eurų parama. Ar tikrai tiek paaugo paties kambario nuomos kaina? Abejoju. Greičiausiai buvo rasta galimybė pasididinti nuomos kainą vien tam, kad galėtų naudotis maksimalia valstybės išmoka.
Turėjome ir tokių pavyzdžių, kai mama nuomojo butą sūnui arba dukra nuomojo mamai. Tačiau nuo šių metų pradžios įsigaliojantys įstatymo pakeitimai apriboja tokias galimybes piktnaudžiauti. Galop iš tiesų turime didelį klientų ratą, kuris kompensacijomis naudojasi pagrįstai ir tos tendencijos išlieka stabilios.
Vienas pagrindinių nuomos kompensacijos pliusų – patogumas. Jūs galite pasirinkti būstą pagal savo poreikius ir galimybes. Vieta, aukštas, gydymo, mokymosi įstaigos ir kiti dalykai – labai svarbu, kad žmogus gali rinktis pagal poreikius. Žinoma, kai siūlome socialinį būstą, irgi stengiamės atsižvelgti į prašymus, bet supraskime – jeigu paprašysite socialinio būsto Žvėryne pirmame pastato aukšte, tokio tiesiog nebus.
Kitas džiuginantis dalykas – išaugęs oficialių nuomos sutarčių skaičius. Manau, išviešintos sutartys tikrai daro mūsų nuomos rinką skaidresnę. Tai per našiau surenkamus mokesčius leistų pajusti realią naudą valstybei.
Kitas paslaugos privalumas yra jos greitis: procesas priklauso daugiau ne nuo savivaldybės, o nuo žmogaus. Asmuo, norėdamas greičiau gauti kompensaciją, greičiau susiranda būstą ir užregistruoja sutartį.
Kalbant apie integraciją, nuomos kompensacijomis aš tikiu labiau, negu socialiniu būstu. Turime ir tyrimų ir kitų įrodymų, kad visuomenėje vis dar egzistuoja rimta stigma, socialinio būsto nuomininkams klijuojamos įvairios etiketės. O kai yra galimybė naudotis būsto nuomos mokesčio dalies kompensacija, tai niekas net neįtaria, kad kaimynystėje gyvenantis asmuo gauna socialinę paramą.
Taigi, paramos privalumų yra daugiau negu trūkumų, o pastaruosius galima ir įvairiai suvaldyti.
Tyrėjai sutaria, kad būsto pasiūlos didinimas yra kertinė priemonė sprendžiant būsto įperkamumo klausimą. Kaip prie to prisideda VMB?
Prisidėdami prie būsto įperkamumo vykdome labai aiškiai savivaldybės pavestas funkcijas. Pavyzdžiui, organizuojame socialinio būsto pirkimo procedūras, taip pat šiemet savivaldybės taryba patvirtino sprendimą dėl ilgalaikės nuomos plėtros.
Aišku, svarstome ir kitas alternatyvas, kaip, pavyzdžiui, PPP (viešojo ir privataus sektoriaus partnerystė, public-private partnerships), t. y., bandome prikalbinti NT vystytojus bendradarbiauti su mumis gerinant būsto įperkamumą. Vis dėlto, šiandien susiduriame su tam tikru vystytojų nenoru. Kalbėdami su vystytojais, ir ypač šiandien sudėtingos būsto pirkimo situacijos kontekste, esame siūlę įsigyti jų statytų būstų už rinkos kainą, nes kaip tik turėjome ES struktūrinių fondų lėšų ir ribotą terminą joms panaudoti.
Tačiau su savivaldybe vystytojai bendradarbiauti nenorėjo. Vystytojai suvokė, kad savivaldybės įsikišimas į rinką ilgainiui galėtų lemti žemesnes kainas, o tai darytų jų pačių statytus būstus pigesnius.
Vystytojams taip pat siūlėme galimybę gauti statybos leidimų su didesnio intensyvumo užstatymu, su sąlyga, kad jame bus numatyta dalis socialinių ir savivaldybės būstų. Tačiau ir tai plėtotojų nesudomino. Jeigu NT vystytojai turi galimybių nepriimti tokių siūlymų, panašu, kad dabar jie gyvena labai gerai.
Štai Prancūzijoje kiekviename statomame gyvenamajame objekte turi būti tam tikras kvadratinių metrų skaičius, skirtas socialinio ar savivaldybės būsto reikmėms. Tad galbūt išeitis ir mūsų vystytojams kelti panašų teisinį reikalavimą? Svarstytinas ir toks variantas, kad savivaldybė užtikrina žemės sklypą, o vystytojas prisideda prie statybos išlaidų.
Ar manote, kad socialinio ir savivaldybės būsto Vilniuje yra per mažai? Kokio dydžio būsto fondą valdo VMB? Kiek jo turėtų būti?
Kalbant statistiškai, atsakymas labai paprastas. Šiandien Vilniaus mieste turime apie 1300 socialinių ir 1900 savivaldybės būstų. Gyventojams jį paliekant (pvz., gyventojas išsikėlė, mirė ar pan.), kasmet atsilaisvina šiek tiek socialinių būstų, bet vis tiek gerokai mažiau nei yra vilniečių, laukiančių socialinio būsto eilėje. Tad statistiškai socialinių būstų yra per mažai, ir nėra galimybės juos suteikti visiems laukiantiems, kaip kad įstatymas numato, per penkerius metus.
Šiuo metu turime 447 šeimas, kurios būsto laukia per ilgai, tad galima sakyti, kad mums trūksta apie 450 būstų. Čia verta paminėti, kad, įvedus penkerių metų laukimo eilėje limitą, papildomų finansavimo lėšų iš valstybės biudžeto skirta nebuvo, o kartais situaciją komplikuoja ir gyventojų piktnaudžiavimo atvejai.
Kaip išlaikomas ir plečiamas dabartinis fondas, kokie finansiniai, teisiniai ir vadybiniai aspektai kelia daugiausia iššūkių?
Būsto fondą išlaikome iš savo pagrindinio pajamų šaltinio, t. y. iš nuomos mokesčio. Turime būsto kokybės standartus, pagal juos ir gyventojų prašymus nuolat atliekame patalpų remonto ir tobulinimo darbus.
Socialinio būsto nuomos kaina varijuoja, tačiau vidutiniškai siekia apie 1 eurą už kvadratinį metrą, o savivaldybės būsto nuomos kaina nustatoma pagal įstatymą ir negali būti mažesnė už rinkos kainą. Šiuo metu surenkamų pajamų užtenka mūsų veiklai tęsti.
Lietuvoje vis dar dominuoja požiūris, kad valstybė ar savivaldybės neturėtų kištis į būsto vystymo ir valdymo sritį, esą tai turėtų vykti išimtinai privačia iniciatyva. Kaip manote, ar plėtotojai yra pajėgūs ir suinteresuoti užtikrinti visų gyventojų būsto poreikius?
Gal būsiu palaikyta biurokrate, bet manau, kad tiek centrinė valdžia, tiek savivalda turi rasti galimybių diskutuoti ir rasti sprendimus, susitarti su privačiais vystytojais. Veikiau ne draudimais, o paskatinimais, bet įtaka turi būti. Labai norėčiau tikėti bendradarbiavimu tarp vystytojų ir valdžios institucijų. Turime siekti geresnio balanso tarp verslo ir visuomeninio intereso.
Domina tema? Paskatink autorius ir portalą!
Municipalinio būsto kritikai dažnai beda pirštu į tokius strigusius savivaldybių projektus kaip nacionalinis stadionas ir teigia, kad savivaldybės dar nėra pasiruošusios tokiems dideliems projektams. Ką apie tai manote?
Sakyčiau, kad tai labiau kažkoks visiems patikęs mitas ir badymas į pavienius prastus sprendimus. Man gaila, kad visuomenėje vyrauja nuomonė, kad savivaldybės ir valstybės institucijose dirba visiškai kompetencijų neturintys žmonės.
Mes, kaip ir privataus sektoriaus įmonės, skiriame daug (veikiausiai, netgi daugiau) pastangų darbuotojų kompetencijų ugdymui. Tikriausiai retas privatus darbdavys tiek investuoja į savo žmones, kiek tai šiandien daro kai kurios viešos institucijos. Pati savivaldoje dirbu 13 metų ir matau, kaip institucijos augina žmonių įgūdžius ir kokie motyvuoti ir išsilavinę žmonės ateina dirbti.
Ar mūsų darbo užmokestis atitinka mūsų kompetencijas ir galime pritraukti dar aukštesnių kompetencijų darbuotojus? Būtent čia, man rodos, yra akivaizdžios ribos.
Vis dėlto, aš tikrai tikiu, kad municipalinio būsto statybos mūsų savivaldybėje galėtų būti. Ir tam savivaldybėje kompetencijų tikrai pakanka.